Acheter une propriété en Espagne via une société

Acquérir une propriété en Espagne est toujours une décision majeure, tant d’un point de vue personnel que financier. Pour les acheteurs étrangers, en plus d’acheter le bien en leur nom propre, il existe également la possibilité d’acheter une propriété par l’intermédiaire d’une société en Espagne. Cette approche, bien que moins courante pour les particuliers, peut être utile dans certains contextes fiscaux, de gestion patrimoniale ou stratégiques.

Dans cet article, nous allons examiner en détail comment fonctionne ce processus, les délais impliqués, ses avantages et inconvénients, ainsi que les aspects que les acheteurs doivent prendre en compte avant de franchir cette étape.

Pourquoi envisager d’acheter une propriété par l’intermédiaire d’une société ?

Acquérir un bien au nom d’une société espagnole peut offrir certains avantages, notamment dans un contexte d’investissement ou dans une stratégie de planification successorale. Les principales raisons incluent :

• Optimisation fiscale : dans certains cas, structurer la propriété via une société peut simplifier la gestion fiscale, en particulier lors de reventes ou d’opérations de location professionnelle.
• Séparation des actifs : détenir un bien par l’intermédiaire d’une société permet de le distinguer clairement des biens personnels.
• Héritage et succession : dans un cadre familial, posséder un bien par l’intermédiaire d’une société peut simplifier le transfert de parts plutôt que la vente directe du bien.

Cependant, ce modèle implique également des formalités supplémentaires, des coûts de gestion plus élevés et des obligations fiscales qui ne sont pas toujours avantageuses pour chaque acheteur. Il est donc essentiel de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et en droit des sociétés.

Quelles options existent pour acheter une propriété par une société en Espagne ?

Lorsqu’on envisage ce type d’opération, deux voies principales existent :

1. Acheter une société déjà existante

La voie la plus rapide consiste à acquérir une société déjà enregistrée en Espagne. En théorie, cela permettrait de lancer l’achat de la propriété presque immédiatement. Cependant, cette option comporte un risque important : il est nécessaire de vérifier minutieusement l’éventuelle existence de dettes ou d’obligations cachées liées à la société achetée.

Pour cette raison, bien que cela puisse sembler plus rapide, les avocats spécialisés déconseillent généralement cette option, sauf dans des cas très spécifiques.

2. Créer une nouvelle société

L’option la plus recommandée est de créer une société ex nihilo afin d’acquérir la propriété. Ce processus implique davantage d’étapes initiales mais garantit sécurité et transparence, en évitant les risques liés aux passifs cachés.

Le délai habituel pour constituer une société en Espagne est d’environ un mois, bien que cela puisse varier en fonction de la rapidité de l’inscription au Registre du commerce.

Étapes pour constituer une société et acheter une propriété

Si la décision est de créer une société espagnole, le processus comprend plusieurs phases clés :

1. Choisir et enregistrer le nom de la société

La première étape consiste à sélectionner le nom de la société. Ce nom doit être officiellement enregistré et réservé au nom d’une personne physique ou morale.

2. Constitution devant notaire

Une fois le nom approuvé, l’acte de constitution est signé devant notaire. À ce stade, sont définis :

• Le nombre d’actionnaires.
• Qui seront les administrateurs.
• Les statuts de la société.
• Le siège social.
• L’activité principale.

3. Enregistrement au Registre du commerce

Avec l’acte notarié, la documentation est déposée auprès du Registre du commerce compétent pour l’inscription de la société.

4. Ouverture du compte bancaire de la société

Chaque société doit disposer d’un compte bancaire à son nom. Cette étape peut être réalisée dès le début, une fois le nom approuvé, ou après l’enregistrement définitif.

5. Obtention du numéro fiscal (CIF) et immatriculation de l’activité

La société ne peut pas fonctionner tant qu’elle n’a pas obtenu son CIF définitif et enregistré son activité. Ce n’est qu’alors qu’elle sera prête à acheter une propriété en Espagne.

Le rôle des conseillers et avocats dans le processus

L’un des aspects les plus importants de acheter propriété société Espagne est de travailler avec des professionnels spécialisés.

Le client s’occupe rarement de toutes les démarches seul : les avocats et conseillers prennent généralement en charge chaque étape, de la constitution de la société à l’ouverture du compte bancaire, en passant par l’inscription au registre et l’obtention du CIF.

Cela garantit la sécurité juridique, évite les erreurs formelles et permet à l’acheteur de se concentrer sur la transaction immobilière sans se soucier de la bureaucratie espagnole.

La présence physique du client est-elle obligatoire ?

L’une des questions les plus fréquentes chez les acheteurs étrangers est de savoir s’il est obligatoire d’être en Espagne pour ouvrir le compte bancaire de la société.

La plupart des banques exigent la présence du client afin de vérifier son identité. Cependant, certaines permettent l’ouverture du compte à distance, en envoyant la documentation dans le pays de résidence pour signature et retour par courrier.

En pratique, la décision dépend de la banque spécifique, bien qu’il soit le plus courant qu’elles exigent au moins une visite en personne du propriétaire ou du représentant légal.

Avantages et inconvénients d’acheter via une société

Pour bien évaluer s’il vaut la peine de acheter propriété société Espagne, il est important d’analyser à la fois les bénéfices et les inconvénients :

Avantages

• Plus grande flexibilité en matière fiscale et patrimoniale.
• Possibilité de séparer les risques professionnels et personnels.
• Peut simplifier l’héritage ou le transfert de parts.

Inconvénients

• Frais supplémentaires de constitution et de maintenance.
• Obligations fiscales et comptables continues.
• Politiques bancaires plus strictes et restrictions.

En conclusion, cette option est généralement plus attrayante pour les investisseurs ou les acheteurs souhaitant acquérir plusieurs biens, les louer ou les intégrer dans une stratégie commerciale. Pour un acheteur particulier, l’acquisition en nom propre reste en général plus simple et directe.

Conseils pratiques avant de prendre une décision

Si vous évaluez cette alternative, gardez à l’esprit :

1. Consulter un avocat spécialisé : il est essentiel de demander conseil à un expert en droit des sociétés et en droit immobilier.
2. Calculer les coûts réels : non seulement les frais notariaux et d’enregistrement, mais aussi les dépenses comptables et annuelles de maintenance de la société.
3. Choisir la bonne banque : certaines banques offrent plus de facilités aux non-résidents, ce qui peut faire une grande différence.
4. Penser à long terme : considérez si votre objectif est de conserver le bien comme investissement ou de le revendre à l’avenir.
5. Valoriser la sécurité juridique : éviter les risques fiscaux et patrimoniaux est plus important que de gagner quelques jours dans le processus.

Conclusion

Acheter une propriété via une société en Espagne est une option viable, mais pas nécessairement adaptée à tous les profils d’acheteurs. C’est une structure qui peut offrir des avantages fiscaux et patrimoniaux, mais qui implique également des coûts plus élevés et des formalités supplémentaires.

En définitive, acheter propriété société Espagne est plus intéressant pour les investisseurs ou les acheteurs ayant des projets stratégiques à long terme. Pour ceux qui recherchent simplement une résidence personnelle, l’achat en nom propre demeure le choix le plus simple.

Foire aux questions (FAQ)

1. Combien de temps faut-il pour constituer une société en Espagne ?
Environ un mois, selon les délais d’inscription au Registre du commerce.

2. Puis-je créer une société sans voyager en Espagne ?
La constitution peut être déléguée, mais l’ouverture du compte bancaire requiert généralement une présence physique.

3. Est-il moins cher d’acheter via une société qu’en nom personnel ?
Pas toujours. Bien qu’il puisse y avoir des avantages fiscaux, il faut aussi tenir compte des coûts de gestion et d’entretien.

4. Quels sont les risques liés à l’achat d’une société existante ?
Le principal risque est d’hériter de dettes ou d’obligations cachées, ce qui explique pourquoi cette option est déconseillée sans audit complet.

5. Quels documents sont nécessaires pour constituer une société ?
L’acte notarié, les statuts, les informations sur les actionnaires et administrateurs, le siège social et la définition de l’activité.