Différences entre neuf et revente : coûts, impôts et garanties

Acheter un logement en Espagne est l’une des décisions les plus importantes, tant sur le plan financier qu’émotionnel. Cependant, avant de signer tout contrat, il est essentiel de comprendre les différences entre logement neuf et revente, car elles influencent directement les coûts, les garanties légales et les risques associés.

Dans cet article, nous analyserons tous les aspects clés qui distinguent ces deux formules, avec des informations basées sur la réglementation actuelle, les bonnes pratiques du marché et les conseils juridiques d’experts.

Impôts et coûts : la grande différence initiale

L’une des principales différences entre l’achat d’un logement neuf et celui d’un logement en revente réside dans la charge fiscale. Bien que le prix de vente puisse sembler similaire, les impôts associés changent considérablement.

Impôts lors de l’achat d’un bien en revente

Lorsqu’il s’agit d’un logement de seconde main, l’impôt principal à payer est l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP). Dans des régions comme l’Andalousie, cet impôt est actuellement de 7 % du prix déclaré. Ce taux, auparavant progressif, est désormais fixé comme un taux unique, ce qui offre plus de prévisibilité à l’acheteur.

En plus de l’ITP, il faut prendre en compte :

• Frais de notaire et d’enregistrement : environ 1 % supplémentaire.

• Honoraires juridiques (si vous engagez un avocat) : entre 1 % et 1,5 % du prix.

Ainsi, le coût total d’une revente se situe généralement entre 9 % et 10 % du prix d’achat.

? Consultez les mises à jour de l’ITP par communauté autonome sur le site officiel du Consejo General del Notariado.

Impôts lors de l’achat d’un logement neuf

En revanche, lors d’un achat directement auprès d’un promoteur (ce que l’on appelle première transmission), l’acheteur est soumis à :

• TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) : 10 % du prix.

• Actes Juridiques Documentés (AJD) : 1,2 % (variable selon la région).

• Frais de notaire, d’enregistrement et d’avocat : autour de 1 % à 2 %.

En d’autres termes, l’achat d’un logement neuf entraîne un coût fiscal de environ 12 % à 13 % de la valeur du bien.

Garanties légales : un autre facteur déterminant

En plus des impôts, un autre élément clé dans la comparaison neuf vs revente réside dans les garanties légales et la protection de l’acheteur.

Dans un logement en revente

Les garanties légales sont minimales. L’acheteur ne dispose que de la possibilité de réclamer pour vices cachés, c’est-à-dire des défauts non visibles au moment de l’achat et qui apparaissent par la suite.

Par exemple, des infiltrations, des problèmes structurels ou des défaillances dans les installations qui n’ont pas pu être détectés lors de la visite. La loi prévoit un délai de six mois à compter de la vente pour introduire une réclamation pour vices cachés. Passé ce délai, il ne sera plus possible d’agir légalement.

⚖️ Plus d’informations sur les vices cachés et les droits de l’acheteur sur le site de l’Organisation des Consommateurs et Utilisateurs (OCU).

Pour cette raison, il est fortement recommandé de faire appel à un technicien pour réaliser une inspection préalable, en particulier pour les logements anciens. Il existe des entreprises spécialisées qui proposent des inspections complètes adaptées aux appartements et aux villas.

Dans un logement neuf

Dans ce cas, le promoteur a l’obligation légale de fournir différentes garanties :

• 1 an : pour les défauts de finition (peinture, sols, menuiserie).

• 2 ans : pour les défaillances dans les installations (électricité, plomberie, chauffage).

• 10 ans : assurance décennale pour les défauts structurels (fondations, structure, etc.).

Ces garanties sont régies par la Loi sur l’Ordonnancement de la Construction (LOE) et offrent une protection étendue à l’acheteur pendant les premières années suivant la remise des clés.

ℹ️ Vous pouvez consulter les détails de ces garanties sur le site du Ministère des Transports et de l’Agenda Urbain.

Délais et processus d’achat

Le temps nécessaire pour finaliser l’achat varie considérablement entre un logement neuf et un logement en revente. Dans le cas d’un bien de seconde main, la transaction peut être conclue en quelques semaines si toute la documentation est en ordre.

En revanche, pour un logement neuf acheté sur plan, il est courant que le délai de livraison soit de 12 à 24 mois. Cela peut représenter un avantage pour ceux qui souhaitent planifier leur investissement ou échelonner les paiements.

Avantages d’acheter sur plan

• Paiements échelonnés : l’investissement est réparti dans le temps.

• Personnalisation : possibilité de choisir finitions et aménagements.

Inconvénients potentiels

• Temps d’attente : le logement n’est pas disponible immédiatement.

• Dépendance au promoteur : il faut s’assurer de sa solvabilité et de sa réputation.

Quelle option choisir ?

Il n’existe pas de réponse unique, car le choix dépendra du profil de l’acheteur, de ses priorités et de ses ressources. Ceux qui recherchent une entrée immédiate et un bien déjà consolidé opteront pour la revente, tandis que ceux qui privilégient les garanties et la personnalisation préféreront le neuf.

? Quel que soit votre choix, il est conseillé de vous entourer d’un avocat spécialisé en immobilier qui pourra vérifier les documents, les charges et les permis.

FAQ

1. Quel est l’impôt le plus élevé ?

En général, l’achat d’un logement neuf est plus taxé (environ 12 % à 13 %) que celui d’une revente (9 % à 10 %).

2. Peut-on négocier le prix d’un logement neuf ?

Oui, mais la marge est généralement plus faible que dans la revente, surtout si la demande est forte.

3. Que couvre l’assurance décennale ?

Elle couvre les défauts structurels pouvant compromettre la stabilité du bâtiment pendant 10 ans.

4. Qu’est-ce qu’un vice caché ?

C’est un défaut non apparent au moment de l’achat qui réduit la valeur ou l’usage du bien et qui permet de réclamer.

5. Quels sont les délais pour agir ?

Pour un vice caché, le délai est de 6 mois à compter de la remise des clés ; pour le neuf, selon le type de défaut.