¿Qué diferencias hay entre comprar una obra nueva o una reventa?

Comprar una vivienda en España es una de las decisiones más importantes tanto a nivel financiero como emocional. Sin embargo, antes de firmar cualquier contrato, es esencial entender las diferencias entre obra nueva y reventa, ya que influyen directamente en los costes, garantías legales y riesgos asociados.

En este artículo, analizaremos todos los aspectos clave que distinguen estas dos modalidades, con información basada en normativa actual, buenas prácticas del mercado y consejos legales de expertos.

Impuestos y costes: la gran diferencia inicial

Una de las mayores diferencias entre la compra de una propiedad de obra nueva y una de reventa está en la carga impositiva. Aunque el precio de venta pueda parecer similar, los impuestos asociados cambian sustancialmente.

Impuestos al comprar una propiedad de reventa

Cuando se adquiere una vivienda de segunda mano, el principal impuesto a pagar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En comunidades como Andalucía, este impuesto es actualmente del 7% del precio declarado. Esta tasa, que antes era progresiva, se ha establecido como un tipo fijo, lo cual ofrece previsibilidad al comprador.

Además del ITP, hay que considerar:

• Gastos notariales y registrales: aproximadamente un 1% adicional.

• Honorarios legales (si se cuenta con abogado): entre un 1% y un 1,5% del precio.

Por tanto, los gastos totales de una reventa suelen oscilar entre el 9% y el 10% del precio de compra.

? Consulta las actualizaciones del ITP por comunidad autónoma en el sitio oficial del Consejo General del Notariado.

Impuestos al comprar una propiedad de obra nueva

Por el contrario, al comprar directamente a un promotor (lo que se conoce como primera transmisión), el comprador está sujeto a:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): 10% del precio.

• Actos Jurídicos Documentados (AJD): 1,2% (puede variar según la comunidad).

• Gastos de notaría, registro y abogado: en torno a un 1%–2%.

Es decir, la compra de obra nueva supone un coste fiscal de aproximadamente entre el 12% y el 13% del valor del inmueble.

Garantías legales: otra diferencia determinante

Además de los impuestos, otro factor clave al comparar obra nueva vs reventa son las garantías legales y la protección del comprador.

En una propiedad de reventa

Las garantías legales son mínimas. El comprador solo cuenta con la posibilidad de reclamar por vicios ocultos, es decir, defectos no visibles en el momento de la compra y que aparezcan después.

Por ejemplo, filtraciones, problemas estructurales o fallos en instalaciones que no pudieron detectarse durante la visita. La ley ofrece un plazo de seis meses desde la compraventa para presentar una demanda por vicios ocultos. Pasado este plazo, no se podrá reclamar legalmente.

⚖️ Más información sobre los vicios ocultos y derechos del comprador en la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

Por esta razón, es altamente recomendable contratar a un técnico que realice una inspección previa, especialmente en viviendas antiguas. Existen empresas especializadas que ofrecen revisiones completas adaptadas a viviendas y villas.

En una propiedad de obra nueva

En este caso, el promotor tiene la obligación legal de ofrecer diversas garantías:

• 1 año: para defectos en acabados (pintura, suelos, carpintería).

• 2 años: para fallos en instalaciones (electricidad, fontanería, calefacción).

• 10 años: seguro decenal para defectos estructurales (cimientos, estructura, etc.).

Estas garantías están reguladas por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y protegen ampliamente al comprador en los primeros años tras la entrega de llaves.

ℹ️ Puedes consultar los detalles de estas garantías en la web del Ministerio de Transportes y Agenda Urbana.

Costes durante la tenencia de la propiedad

Una vez realizada la compra, el propietario —sea de obra nueva o de reventa— debe afrontar una serie de gastos recurrentes. Sin embargo, el estado del inmueble y su eficiencia energética pueden marcar diferencias importantes.

En viviendas de obra nueva

Las viviendas nuevas suelen estar construidas con materiales modernos, aislamientos térmicos eficaces y sistemas eficientes. Esto se traduce en:

• Menores costes energéticos (luz, agua, climatización).

• Reducción en gastos de mantenimiento durante los primeros años.

• Instalaciones nuevas, con menor riesgo de averías.

Además, es común que en promociones nuevas se incluyan servicios comunitarios modernos, como seguridad, gimnasio, o zonas verdes de bajo mantenimiento.

En viviendas de segunda mano

Las viviendas de reventa pueden requerir:

• Reformas (tanto estéticas como estructurales).

• Sustitución de electrodomésticos o sistemas de calefacción obsoletos.

• Mayor gasto energético si no tienen una buena certificación energética.

No es infrecuente que los nuevos propietarios deban afrontar inversiones adicionales que no estaban previstas en el presupuesto inicial.

? En este artículo de Idealista puedes ver un análisis completo de estas diferencias en gasto durante la vida útil de la vivienda.

Reventa y fiscalidad futura

Tanto si compras una vivienda de obra nueva como una de reventa, en algún momento puedes decidir venderla. Aquí también hay diferencias.

Plusvalía municipal

Este impuesto, conocido oficialmente como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), lo paga el vendedor. Se calcula según el tiempo transcurrido desde la compra y el incremento del valor catastral.

Una obra nueva recién comprada y vendida en poco tiempo puede generar poca plusvalía. Sin embargo, si se trata de una reventa antigua adquirida hace décadas, la carga impositiva puede ser mayor.

✅ Para más detalles, consulta la reforma de la plusvalía municipal en Idealista News.

Ganancias patrimoniales

Ambos tipos de vivienda tributan por ganancias si se vende por un precio mayor al de compra. No obstante, las reformas y mejoras realizadas en una vivienda de segunda mano pueden deducirse, reduciendo el beneficio fiscal.

En obra nueva, al no haber reformas previas, esto no se aplica. En este sentido, una reventa puede ofrecer más margen de optimización fiscal si se planifica correctamente.

¿Cuál elegir? Consejos prácticos y reflexión final

Elegir entre una propiedad de obra nueva o una de segunda mano no tiene una respuesta única. Dependerá de tu situación personal, tus expectativas y tu tolerancia al riesgo. Sin embargo, estos consejos pueden ayudarte:

• Presupuesto cerrado: Si deseas saber desde el primer momento cuánto pagarás exactamente, la obra nueva (con sus gastos más previsibles) puede ser más adecuada.

• Ubicación consolidada: Las viviendas de reventa suelen estar en zonas ya desarrolladas, con todos los servicios. En cambio, muchas promociones nuevas están en expansión.

• Garantías vs reforma: Si buscas tranquilidad y poco mantenimiento, la obra nueva es ideal. Si prefieres personalizar tu vivienda o tienes experiencia en reformas, la reventa puede ofrecer más flexibilidad.

• Valor emocional: Algunos compradores se sienten atraídos por el encanto de viviendas con historia; otros prefieren estrenar y evitar sorpresas.

? En cualquiera de los dos casos, contar con el asesoramiento de un profesional inmobiliario y legal es fundamental para proteger tu inversión.

Conclusión

Las diferencias entre obra nueva y reventa van mucho más allá del precio de salida. Influyen directamente en los impuestos, los derechos como comprador, las garantías legales, los costes de mantenimiento y la fiscalidad futura. Entender estas diferencias es clave para tomar una decisión informada, evitar imprevistos y disfrutar plenamente de tu hogar.

Ya sea que valores la seguridad de una vivienda nueva o el carácter de una propiedad de segunda mano, lo importante es alinear la compra con tus necesidades, tu presupuesto y tu estilo de vida.

Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿Qué impuestos se pagan en una vivienda de obra nueva?
Se paga el 10% de IVA más el 1,2% de AJD, además de notaría y otros gastos.

2. ¿Cuáles son los gastos totales al comprar una vivienda de reventa?
Aproximadamente entre el 9% y el 10% del precio de compra.

3. ¿Qué garantías ofrece una vivienda nueva?
Un año para acabados, dos años para instalaciones y diez años para defectos estructurales.

4. ¿Qué es un vicio oculto en una vivienda?
Un defecto no visible al momento de la compra que aparece después, como humedad o problemas estructurales.

5. ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un vicio oculto?
Solo seis meses desde la firma de la escritura.